熊本で相続税申告ならGrowth（グロース）税理士事務所の被相続人がマンションを所有していた事例：相続解決事例

・被相続人：母（熊本市）
・相続人：長女（熊本市）（ご相談者様）、二女（熊本市）、長男（東京）

・熊本市在住の長女様（ご相談者様）よりお母様の相続税申告のご依頼がありました。
長女様より「母が令和6年12月1日に亡くなりました。母所有のマンションがあり、亡くなる直前までそのマンションで暮らしていました。相続財産には、そのマンション一室と預金、死亡保険金などがあります。私は持家があるので、賃貸アパートに住んでいる妹が母のマンションを相続する予定です。父が亡くなったのが令和4年で、当時も相続税の申告をしましたが、今回のマンションの相続税評価は父の相続税の評価の時と概ね同じくらいでしょうか。」とのご相談がありました。

令和6年からマンションの相続税評価方法が大きく改正されたため、令和4年にお父様が亡くなられた際の相続税評価とは評価方法が異なります。
これまで土地の相続税評価額（路線価地域の場合）は、正面路線価×各補正等×面積（地積）でマンションの全体の土地の価額を算出し、その価額に敷地権割合を乗じて評価していました。建物については、固定資産税評価額×1.0を用いて相続税評価額を計算していました。
しかし、令和6年1月1日以後に相続・遺贈・贈与により取得した分譲マンション（居住用区分所有財産）については、改正前の相続税評価額に「区分所有補正率」を乗じて、相続税評価額を算出するように改正されました。
近年、熊本市でも高層マンションが増加する中、現金で相続するよりマンションを購入して相続した方が相続税を抑えられる状況が生じていました。また、高層階ほど市場価格は高くなる傾向があるにもかかわらず、専有面積が同じであれば相続税評価額も同じという問題もありました。こうした市場価格と過度な乖離を是正するため、「区分所有補正率」が導入されました。
区分所有補正率は、下記のような手順で計算がされます。
①評価乖離率の算出
　　築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭小度を基に、評価乖離率を計算
②評価水準の算出
　　評価水準＝1÷評価乖離率
③評価水準に応じて区分所有補正率を決定
　　・評価水準＜0.6　　　　区分所有補正率＝0.6×評価乖離率
　　・0.6≦評価水準≦1　 補正なし（改正前の相続税評価額と同じ評価方法）　
　　・1＜評価水準　　　　　区分所有補正率＝評価乖離率
この区分所有補正率を改正前の評価額に乗じて最終的な相続税評価額を算出します。
評価額が市場価格と大きくずれている場合には、低い評価は引き上げられ、高い評価は引き下げられる仕組みとなっております。
改正により相続税評価額が上昇する傾向がありますが、評価が必ず増えるわけではありません。各種補正率の適用状況によります。また、今回のように、持家のない妹様がマンションを相続される場合には、小規模宅地等の特例が適用できる可能性があり、相続税が軽減されるケースももあります。なお、たとえば2階建てのマンション（地下を除く）や商業ビル、事業用テナント物件などは改正の対象外となり、従来どおりの評価方法が適用されます。
相続される不動産の種類や状況によって評価額や特例の可否は大きく変わりますので、スムーズで円満な相続を目指すなら、どうぞご安心のうえお任せください。相続税申告、生前の相続税対策等、相続に関わるあらゆるお悩みに、Growth（グロース）税理士事務所が幅広く対応いたします。