熊本で相続税申告ならGrowth（グロース）税理士事務所の土砂災害特別警戒区域内にある土地の相続税評価の事例：相続解決事例

・被相続人：母（熊本市）
・相続人：長男（熊本市）（ご相談者様）、二男（玉名市）、長女（熊本市）

・熊本市在住の長男様（ご相談者様）よりお母様の相続税申告のご依頼がありました。
・母から相続する土地について相談です。熊本市内の宅地ですが、土砂災害特別警戒区域にかかっているようです。この場合、土地の相続税評価額は減額できるのでしょうか。

「土砂災害警戒区域」は、土砂災害のおそれがある区域を指し、そのうち急傾斜の崩壊等により建物の損壊や生命への重大な危険が生じるおそれがある区域が「土砂災害特別警戒区域」として指定されます。特別警戒区域では、特定の開発行為の許可制、建築物の構造規制、建築物の移転等の勧告といった厳しい利用制限が課されます。この利用制限により土地の価値が下がるため、相続税評価額を最大30％まで減額できる場合があります（がけ地補正等の他の補正も併用できることから、大幅な相続税評価額の減額となる可能性もあります）。適用要件は、課税時期において特別警戒区域内に指定されていること、平成31年1月1日以後の相続・遺贈・贈与で取得した財産であることです。今回相続する宅地（路線価地域）は、特別警戒区域内にあることが確認できました。

土地の評価は次の手順で行います。
①特別警戒区域の確認（熊本県「土砂災害情報マップ」、熊本市地図情報サービス「ハザードマップ」）
対象地が特別警戒区域内に該当するのかを確認します。
②区域内地積の割合を算定
土砂災害情報マップの公示図書をもとに、特別警戒区域に含まれる部分の地積÷総地積を求めます。
③特別警戒区域補正率の決定
区域に含まれる割合に応じて、次の補正率を適用します。
区域割合0.10以上→補正率0.90　　区域割合0.40以上→補正率0.80　　区域割合0.70以上→補正率0.70
＜補足＞
※市街地農地・市街地山林等は、その農地等が宅地であるとした場合を前提として評価（宅地比準方式として評価）するため、特別警戒区域補正の対象となります。
※倍率地域の宅地は、固定資産税評価額にすでに減価が反映されているため補正率は適用されません。

特別警戒区域内にある宅地では、がけ地補正（がけ地を含む場合）、小規模宅地の特例（居住用・事業用）、市街地農地の場合の宅地造成費など追加減額が大きく認められる場合があります。
特別警戒区域に該当する土地は評価減の余地が大きく、適切に計算することで相続税額を大きく抑えられる可能性があります。
今回の土地についても、特別警戒区域補正率、がけ地補正、奥行価格補正、不整形地補正等によって、大幅に相続税評価額を減額することができました。
Growth（グロース）税理士事務所では、相続税申告から生前対策まで幅広くサポートしております。お気軽にご相談ください。